Tin tức

Người nước ngoài có được sở hữu bất động sản tại Việt Nam không?

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam đã trở thành điểm đến hấp dẫn không chỉ cho các nhà đầu tư mà còn cho người nước ngoài muốn định cư, làm việc và sinh sống. Một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu là liệu người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam hay không.

Bất động sản, bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất, là một lĩnh vực chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Việc hiểu rõ các quy định liên quan không chỉ giúp người nước ngoài bảo vệ quyền lợi mà còn tránh được các rủi ro pháp lý. Đặc biệt, quyền sở hữu đất tại Việt Nam – yếu tố quan trọng nhất trong bất động sản – là nội dung cần được nghiên cứu kỹ lưỡng.

1. Người nước ngoài được sở hữu những loại hình bất động sản nào tại Việt Nam?

Người nước ngoài được phép sở hữu các loại bất động sản sau:

• Căn hộ chung cư (Điều 17 Luật Nhà ở 2023): Không giới hạn loại hình (thương mại, dịch vụ, nhà ở xã hội theo dự án được phê duyệt).
• Nhà ở riêng lẻ (Điều 17 Luật Nhà ở 2023) (nhà phố, biệt thự): Trong các dự án nhà ở thương mại, nhưng không nằm ở khu vực cấm hoặc ảnh hưởng đến an ninh quốc phòng.
• Công trình xây dựng không phải nhà ở: Nếu thuộc loại hình được pháp luật quy định cho phép sử dụng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng nếu bất động sản chỉ là đất trống (không có công trình xây dựng gắn liền), thì người nước ngoài không được phép sở hữu mà chỉ có thể thuê để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, quyền sử dụng đất chỉ được giao hoặc công nhận cho cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, và một số tổ chức nhất định. Đối với cá nhân nước ngoài, pháp luật không cho phép sở hữu đất mà chỉ có thể thuê đất từ Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư theo quy định.

2. Điều kiện sở hữu bất động sản của cá nhân nước ngoài tại Việt Nam

Bên cạnh đó, lưu ý rằng, theo Điều 17 và Điều 18.3 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài chỉ được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Được phép nhập cảnh vào Việt Nam: Cá nhân nước ngoài phải có giấy tờ hợp pháp để nhập cảnh vào Việt Nam, không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
• Hình thức sở hữu: Mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở tại Việt Nam; Nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở từ cá nhân, tổ chức đã sở hữu nhà ở.
• Điều kiện quan trọng là nhà ở phải nằm ngoài khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định tại Điều 16 Luật Nhà ở 2023.

3. Số lượng bất động sản người nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam?

Căn cứ Điều 19 Luật Nhà ở 2023, được hướng dẫn bởi Điều 4 đến Điều 7 Nghị định 95/2024/NP, số lượng bất động sản mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam được quy định như sau:

a. Đối với căn hộ chung cư:

• Cá nhân, tổ chức nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
• Nếu tòa nhà có nhiều đơn nguyên hoặc khối nhà, tỷ lệ sở hữu tối đa là 30% mỗi đơn nguyên hoặc khối nhà.

b. Đối với nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề):

• Trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường (10.000 người), tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu tối đa 250 căn nhà.
• Nếu khu vực có nhiều dự án nhà ở, tổng số căn hộ sở hữu không vượt quá giới hạn 250 căn.

c. Yêu cầu về khu vực quốc phòng, an ninh: Người nước ngoài không được sở hữu nhà ở tại các khu vực trọng yếu liên quan đến quốc phòng, an ninh như biên giới, khu vực gần cơ quan nhà nước, doanh trại quân đội, hoặc khu vực cấm tạm trú.

d. Quy trình quản lý và kiểm tra:

• UBND cấp tỉnh công khai danh mục các dự án mà cá nhân, tổ chức nước ngoài được phép sở hữu.
• Chủ đầu tư phải kiểm tra số lượng sở hữu trước khi giao dịch.
• Các giao dịch vượt quá giới hạn quy định sẽ không có giá trị pháp lý.

e. Gia hạn thời hạn sở hữu: Tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể xin gia hạn thời gian sở hữu nhà ở tối đa thêm 50 năm nếu đáp ứng điều kiện theo quy định. Ngoài ra, theo điểm c khoản 2 Điều 20 Luật Nhà ở, nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam thì có quyền sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài như công dân trong nước.

Bên cạnh đó, theo điểm đ khoản 2 Điều 20, trước khi hết thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện việc tặng cho hoặc chuyển nhượng nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu hết thời hạn sở hữu mà chủ sở hữu không thực hiện chuyển nhượng hoặc tặng cho, thì nhà ở đó sẽ thuộc sở hữu nhà nước.

Như vậy, mặc dù không được sở hữu đất, người nước ngoài vẫn có cơ hội tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam thông qua các hình thức sở hữu nhà ở và công trình xây dựng phù hợp. Tuy nhiên, cần lưu ý các quy định pháp luật và hạn chế về an ninh quốc phòng để tránh vi phạm.